Nomisma: migliora a Bologna il mercato immobiliare


“Il mercato immobiliare bolognese ha dimostrato nella seconda parte dell’anno una buona dinamica, soprattutto nel comparto residenziale. Nonostante alcuni segnali di ripresa, la situazione risulta, comunque, caratterizzata da incertezze che non permettono ancora di confermare una definitiva uscita dalla crisi”: è quanto emerge dall’analisi del 3/o Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma. Il comparto residenziale nel secondo semestre 2016 è caratterizzato da una domanda in acquisto di abitazioni positiva, anche se in rallentamento rispetto alla prima parte dell’anno. Il numero di compravendite tenderà ad aumentare ulteriormente rispetto a quanto registrato al termine del 2015. Nonostante queste dinamiche, la domanda di abitazioni rivolta all’acquisto, nella seconda parte dell’anno, si è ridimensionata a favore di un ritorno di interesse per la locazione, scelta in parte dovuta alla forte dipendenza dal credito da parte dei potenziali acquirenti (non sempre erogato dagli istituti bancari). Diminuiscono i tempi medi necessari a concludere un contratto di compravendita, passati da 7,5 mesi di fine 2015 ai 6,5 attuali. I prezzi delle abitazioni usate hanno proseguito nella flessione arrivando a sommare, dall’inizio della crisi, un calo nell’ordine del -30%. I tempi medi di locazione tendono ad aumentare nuovamente, portandosi a 3,5 mesi. La redditività media lorda da locazione risulta invariata rispetto agli ultimi semestri (4,4%). Il settore commerciale continua ad attraversare una fase di attendismo che ormai dura da alcuni anni. Prezzi e canoni continuano a flettere (rispettivamente -1,6% e -1,1% su base annua), seppure in misura più contenuta rispetto ai primi anni della crisi. Lo stallo del segmento risulta evidente anche osservando lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, fermo al 14,0% da inizio anno. Allo stesso modo, i tempi medi di vendita sono rimasti invariati nella seconda parte del 2016, ossia 8,5 mesi, mentre le tempistiche medie necessarie a concludere un contratto di locazione si sono allungate fino a sei mesi. I rendimenti lordi da locazione restano in linea con i valori osservati negli ultimi sette anni (6,8%). Il comparto direzionale di Bologna ha confermato anche nel corso del secondo semestre 2016 le difficoltà emerse nella prima parte dell’anno. A una domanda esigua continua a corrispondere un’offerta in costante crescita, che non trova assorbimento nemmeno in seguito alle marcate flessioni dei prezzi degli ultimi anni. In aggiunta, prezzi e canoni continuano a ridursi, rispettivamente del -0,9% e del -0,7% su base semestrale. Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si riduce di poco, passando dal 15,0% di inizio anno al 14,5%. I tempi medi di vendita e locazione, invece, si allungano rispetto al primo semestre del 2016 raggiungendo, rispettivamente, 10,5 mesi e 7,5 mesi. La redditività media lorda da locazione risulta invariata e pari al 4,5%. Il comparto dei capannoni a Bologna risulta ancora una volta in affanno. La domanda rimane debole e l’offerta continua ad accumularsi senza trovare sbocchi di mercato. Anche i valori di compravendita continuano a ridursi, anche se in misura inferiore rispetto al 2015, sia per quanto riguarda i capannoni nuovi (-3,2% a livello annuale) che usati (-4,0%). Il tempo medio di vendita non si è discostato dal livello record raggiunto nel 2015, 13,5 mesi, così come lo sconto medio sul prezzo richiesto, che continua ad attestarsi al 20%. Sul fronte della locazione si registra una flessione dei canoni inferiore rispetto ai prezzi e pari a -1,8% su base annuale. I tempi medi di locazione risultano inferiori rispetto a quelli di vendita e pari a 10,5 mesi. Le previsioni per il primo semestre 2017 – conclude Nomisna – indicano un aumento del numero di compravendite residenziali, mentre il numero di transazioni non residenziali potrebbe continuare a diminuire.

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