Crisi mercato immobiliare, prezzi scendono a -4%


BOLOGNA, 21 MAR. 2013 – Prezzi immobiliari a -4%. Le proiezioni per il biennio 2013-2014 delineano una ulteriore contrazione dei prezzi degli immobili, in risposta al deterioramento della situazione economica ge-nerale e del mercato immobiliare in particolare. Il peggioramento delle aspettative relative a reddito delle famiglie, livelli occupazionali, erogazioni degli istituti di credito e transazioni immobiliari, fanno sì che anche per i prezzi risulti accentuato l’andamento deflattivo. L’anno in corso dovrebbe chiudersi in tutti i comparti con una caduta media prossima ai 5 punti percentuali, mentre nel 2014 la flessione si dovrebbe attestare poco al di sotto del 4%. E’ quanto emerge dal primo Rapporto Nomisma 2013 sul mercato immobiliare, presentato a Bolognasecondo cui il vero macigno sull’immobiliare sono i crediti alle famiglie, ovvero i mutui, che bloccano un mercato a cui manca liquidità per esprimere tutto il suo potenziale di crescita. Nel prossimo biennio, salvo contromisure dei prossimi governi, i prezzi continueranno a scendere. Nomisma calcola un calo del 5,2% per le abitazioni nel 2013 e del 3,9% nel 2014. Complessivamente nel 2012 i prezzi delle case sono calati in media del 4,2% nelle 13 città intermedie prese in considerazione dal rapporto.Concentrando i dati sulla provincia di Modena, si osserva come prosegue la fase negativa del mercato immobiliare modenese, come confermano sia i dati reali sia le percezioni rilevate presso gli operatori del settore. I dati reali evidenziano, infatti, una nuova flessione dei volumi e dei prezzi di compravendita per tutte le tipologie immobiliari, così come gli operatori denunciano un crollo della domanda e un abbassamento generalizzato dei prezzi.Una conferma della condizione di stallo del mercato viene dai tempi medi di vendita, che aumentano rispetto all’ultima rilevazione e che superano ormai i dodici mesi, sia per il residenziale che per il non residenziale. Allo stesso modo, nonostante diminuiscano i prezzi dell’offerta, aumenta il divario tra il prezzo richiesto e quello effettivo di vendita.È di segno opposto, invece, il trend del mercato delle locazioni, in particolare quello delle abitazioni, che registra una crescita della domanda e una relativa stabilità dei canoni. Questo trend si riflette a sua volta in tempi medi per la locazione in sostanziale stabilità da alcuni anni.Si registra, quindi, uno spostamento della domanda, che non riuscendo a concretizzarsi nell’acquisto, per motivi sia di reddito disponibile che di difficoltà di accesso al credito, si orienta verso forme più accessibili di locazione. Per il 2013 gli operatori si aspettano che il mercato delle compravendite continuerà a rimanere bloccato, con prezzi ancora in calo, mentre sul versante delle locazioni è attesa una crescita del numero dei contratti, accompagnata da canoni sui valori attuali.Sul territorio modenese sono stati avviati alcuni progetti in grado di avere un forte impatto a livello di trasformazione urbana e di impatto sul mercato immobiliare. La capacità e la volontà di programmazione si sono però scontrate nel periodo attuale con la difficoltà a reperire le risorse economiche necessarie all’effettiva realizzazione di tutti i progetti messi in campo. Il caso più rilevante è quello delle Ex Fonderie, progetto che si proponeva di riqualificare l’area per farne una struttura dedicata all’arte, design e ricerca, e che invece è stato bloccato per mancanza di fondi.Un focus anche sulla provincia di Parma, dove la perdurante divergenza tra un’offerta ingente e una domanda sempre più debole continua ad avere un impatto negativo sul grado di liquidità degli immobili in vendita nel mercato immobiliare parmigiano che assiste, in misura più marcata rispetto al 2011, ad una contrazione delle quotazioni e al contestuale allungamento dei tempi medi di collocamento.Il mercato risente dal 2009 (si ricorda che il 2008 rappresenta l’anno di picco immobiliare del decennio, per le città intermedie, Parma compresa) di una congiuntura negativa che deprime gli scambi: la diminuzione dei prezzi, la stretta creditizia e la minore disponibilità di spesa delle famiglie hanno causato un netto ridimensionamento delle compravendite residenziali (-35,2% rispetto al 2008) e non residenziali (-40,7%). L’andamento dei prezzi dal 2000 ad oggi è ben illustrato dalla figura 3: i prezzi di uffici e negozi sono diminuiti mediamente del 12% rispetto al picco del 2008, quando le quotazioni erano aumentate, dall’anno 2000, rispettivamente del 71% e del 66%; i prezzi residenziali hanno registrato una flessione inferiore – pari al 9% – dopo avere registrato un aumento dei prezzi dal 2000 al 2008 pari al 77%.Nel 2013 i prezzi diminuiscono in tutti i comparti, più marcatamente rispetto all’anno passato, e in misura più che proporzionale rispetto ai canoni, che mostrano pertanto una maggiore tenuta. Le localizzazioni periferiche sono maggiormente penalizzate rispetto a quelle centrali, elemento che accomuna il mercato in esame a quello delle 13 città intermedie esaminate. In generale i prezzi minimi diminuiscono ad un tasso maggiore rispetto ai prezzi massimi: questo significa che il livello di prezzo – ora, più che in passato – è sostenuto soprattutto dalle caratteristiche qualitative dell’immobile più che dalla sua localizzazione.Nonostante il calo dei prezzi e l’allungamento dei tempi di vendita, il mercato parmigiano presenta un’offerta abbastanza rigida, contrariamente all’andamento generalizzato delle città intermedie. Ne è conferma il fatto che, ad eccezione del segmento abitativo, in tutti i comparti diminuisce lo sconto sul prezzo iniziale rispetto alla precedente rilevazione.Per tutti i comparti immobiliari le previsioni vanno nel segno della diminuzione del numero di compravendite e del livello dei prezzi. Fa eccezione il segmento dei negozi, per cui è attesa sostanziale stabilità del numero dei contratti. Più composita la situazione sul fronte locativo: per le abitazioni si prevede un aumento dei contratti e stabilità dei canoni; per uffici e negozi è attesa una contrazione degli accordi e una diminuzione delle quotazioni. Per i box/garage, nello specifico, sono previsti stabili sia i contratti che i canoni.

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