IL RAPPPORTO SULL’IMMOBILIARE DI NOMISMA


BOLOGNA 25 LUGLIO Il secondo RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE 2011presentato a Bologna da Nomisma dice che Fino ad oggi l’Italia è risultata attardata sul sentiero della ripresa e non pare scongiurata la possibilità di ulteriori rallentamenti…Nelle 13 grandi città i valori immobiliari calano solo lievemente (-0,7% abitazioni, -0,9% uffici e -0,7% negozi nel I semestre 2011) e non ripartono le compravendite (-3,7% abitazioni, -4,4% uffici e -8,9% negozi nel I trimestre 2011), ma a preoccupare il settore è l’eccesso di offerta e la scarsa liquidità dei mercati…Nel primo semestre dell’anno in corso, la curva dei prezzi degli immobili mantiene un’inclinazione negativa. La strutturale rigidità dei prezzi degli immobili in Italia nella fase recessiva, che può essere interpretata come una inefficienza del nostro mercato nell’adattare i valori alla flessione e alla ricomposizione della domanda, è espressa dalle ultime variazioni semestrali dell’ordine del -0,6% per le abitazioni usate (-0,7% per le abitazioni nel complesso), del -0,9% per gli uffici e del -0,7% per i negozi.Pagina 2Bologna, 22 Luglio 2011Risale al secondo semestre del 2008 l’inversione di tendenza dei prezzi medi delle abitazioni nei 13 maggiori mercati italiani e, a distanza di 3 anni, il deprezzamento è stato del 7,3% in termini nominali e del 14% in termini reali.Nei segmenti degli immobili per l’impresa, uffici e negozi, l’inizio della fase di flessione dei prezzi è collocabile nel primo semestre del 2009 e, ad oggi, è stato accumulato un decremento rispettivamente del 6,5% e del 5,3% sui valori nominali (12% e 10% sui valori reali). Nei segmenti direzionale e commerciale la contrazione dei valori immobiliari, che generalmente è risultata più marcata nelle prime location, è stata la conseguenza di una mancata attivazione della domanda attesa e di un contestuale processo di razionalizzazione da parte delle aziende, che non pare destinato ad esaurirsi nel breve termine. In questo quadro di difficoltà di incontro tra un’offerta ingente e attendista e una domanda debole, lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto ha subito modeste oscillazioni, posizionandosi in tutti i segmenti leggermente al di sotto dello sconto massimo registrato all’interno dell’attuale ciclo riflessivo, riconducibile al secondo semestre del 2009. Per le abitazioni usate lo sconto è mediamente del 12%, per quelle nuove del 7%, per gli uffici del 13,3% ed, infine, per i negozi del 12,4%. La fragilità dell’attuale quadro continua ad essere confermata dall’ulteriore allungamento dei tempi di vendita e di locazione, nonché da segnali di relativo peggioramento nel grado di liquidità degli immobili, sia residenziali che d’impresa. Per le abitazioni nel complesso il tempo medio di vendita si attesta a 6,4 mesi, per gli uffici a 8,5 mesi ed, infine, per i negozi 7,6 mesi.Se i valori di mercato descrivono a tinte un po’ sfumate l’attuale ciclo recessivo del mercato immobiliare italiano, l’indicatore delle quantità scambiate è più eloquente. L’inclinazione della curva che esprime la linea di tendenza delle quantità transitate sul mercato è negativa e più accentuata per uffici e negozi, rispetto alle abitazioni.Le compravendite di abitazioni si ridimensionano a partire dal 2007 e, in quattro anni, calano di oltre 250 mila unità (il 26,4% delle transazioni registrate nel 2008).Dopo che nel 2010 si era registrata una certa stabilità delle quantità transitate sul mercato, ci si attendeva ilprotrarsi di tale tendenza anche nel 2011. Ma già nel primo trimestre si è rilevato un nuovo calo in tutti isegmenti: complessivamente le compravendite sono state poco meno di 300.000, il 3,6% in meno rispettoallo stesso periodo del 2010 (-3,7% per il residenziale, -4,4% per il terziario, -8,9% per il commerciale e -2,1% per il produttivo). Per quanto riguarda il residenziale, la flessione registrata nel primo trimestre del2011 dovrebbe essersi addirittura acuita nel secondo. La prospettiva di un nuovo minimo dei volumi dicompravendita appare oggi pressoché certa, anche se una valutazione dell’entità del calo rispetto alle611.878 transazioni del 2010 potrà essere fatta solo una volta che la situazione sui mercati finanziari si saràstabilizzata. Per l’anno in corso lo scenario base prevede un numero di scambi pari a 590.600 unità, mentrenello scenario pessimistico si arriva addirittura a quota 575 mila transazioni (con un calo nel secondotrimestre dell’anno del 6/7%).

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