OSSERVATORIO IMMOBILIARE NOMISMA: ECCO IL MERCATO “FERMO” DI BOLOGNA


BOLOGNA 22ì NOVEMBRE A fine 2012 il mercato delle compravendite in provincia di Bologna potrebbe subire un calo del 22% su base annua (previsioni Nomisma). Tale calo, se sommato a quello degli anni precedenti, fa sì che in sei anni il mercato si sia dimezzato nelle quantità scambiate, nel residenziale così come nel non residenziale.Delle 10.300 compravendite previste in provincia a fine anno, il 90%, vale a dire 9.300, sono relative a transazioni di abitazioni, mentre la rimanente quota è ripartita tra il settore terziario (250 scambi), commerciale (490 scambi) e produttivo (290 scambi).A consuntivo del primo semestre dell’anno in corso il mercato della compravendita di abitazioni si è allineato alla performance negativa che già da alcuni anni investe il mercato del capoluogo così come quelli dei comuni minori, con un -22% di scambi.Da segnalare come nel settore residenziale sia progressivamente cresciuto, nell’attuale fase riflessiva, il peso del capoluogo rispetto al resto della provincia, misurato attraverso il numero di transazioni.Anche nel segmento non residenziale nell’ultimo semestre si è assistito ad una contrazione significativa delle transazioni che, sommata a quella che ha investito il mercato locale a partire dal 2007-2008, determina un ridimensionamento del mercato dell’oltre il 40%.Il calo importante delle transazioni che si verificherà a consuntivo dell’anno in corso è l’esito di una congiuntura immobiliare che, nell’ultimo semestre, ha intensificato l’intonazione negativa tracciata a conclusione del primo semestre.Ad una domanda immobiliare sempre più indebolita e scarsa si contrappone un’offerta crescente, alimentata anche dalla nuova produzione, pianificata anni fa, che viene immessa su un mercato poco solvibile ed anche molto selettivo.Nel segmento abitativo fa eccezione il mercato della locazione, dove i contratti stipulati e la domanda d’affitto sono stati giudicati stabili, anche se sui bassi livelli di attività raggiunti a fine 2011.Nel complesso la performance del segmento locativo bolognese è meno penalizzata dalla congiuntura e la domanda immobiliare delle famiglie e delle imprese si è in parte spostata verso questo mercato: i canoni flettono, ma con un’intensità minore rispetto ai prezzi; i tempi medi di locazione si riducono, a fronte di una dilatazione di quelli necessari per l’acquisto; la redditività media degli immobili locati viene garantita, anche in questo ciclo negativo del mercato.Per contro il mercato della proprietà è stato investito da un allungamento dei tempi medi di vendita, in tutti i segmenti del mercato, e da una nuova flessione dei valori di compravendita che, se sommata a quelle precedenti, determina un calo in conto capitale dei prezzi, rispetto ai picchi del 2008, del 19,1% per le abitazioni, del 14% per gli uffici e del 11,8% per i negozi.Nonostante la flessione dei prezzi perduri già da nove semestri, l’offerta immette sul mercato immobili ad un prezzo di realizzo troppo alto, al punto che se si vuole smobilizzare occorre praticare uno sconto sempre più alto.Le previsioni degli operatori sul primo semestre del 2013 relative al mercato della proprietà hanno ancora un’intonazione negativa, trasversale a tutti i segmenti, ma con una variante rispetto alle ultime rilevazioni: una parte di operatori ha spostato il proprio giudizio dalla previsione di calo a quella di stabilità, sia dei prezzi che delle quantità scambiate. Prevedibilmente, quegli operatori ritengono che non si possa andare al di sotto della soglia raggiunta, ma che non ci siano neanche le condizioni per una ripresa.Per il mercato delle locazioni le previsioni di stabilità, formulate già nelle ultime rilevazioni, vengono confermate anche per il prossimo semestre.In un confronto tra settori va segnalata la maggiore concordanza di previsioni negative degli operatori relativamente al segmento dei capannoni industriali, sia per l’acquisto che per l’affitto.Il Comune di Bologna ha candidato il “Progetto integrato di riqualificazione urbana mercato natile” per la selezione ai finanziamenti destinati dal Ministero al “Piano nazionale per le Città”. Nello specifico, è stata sottoposta a richiesta di finanziamento la parte pubblica del Progetto nella componente di ERS (su lotti di proprietà del Comune e di Acer), del nuovo Polo scolastico e del Centro culturale di quartiere. Il costo complessivo di questi interventi è stato quantificato in 72 milioni di euro, 26 dei quali richiesti al Ministero.L’intento dell’Amministrazione, attraverso l’attuazione delle opere d’interesse pubblico, è quello di incentivare nuovi investimenti privati sull’area al fine di dare compimento al Progetto complessivo che investe un’area di 30 ettari, strategica per la sua localizzazione (a ridosso del centro storico e della Stazione Centrale di Bologna), che sviluppa 128.000 mq di superficie utile ripartita tra residenza, usi compatibili con la residenza, ostello e attrezzature di uso pubblico.La quota complessiva di edilizia privata di nuova costruzione ammonta a 75.145 mq di superficie utile, l’80% della quale destinata a residenza per un numero di abitanti teorici pari a 1.865 nuovi residenti.Un’altra opportunità importante per la città è la recente approvazione da parte del CIPE (ottobre 2012), nell’ambito del Programma delle infrastrutture strategiche (PIS), del progetto preliminare “Completamento del Servizio Ferroviario Metropolitano e della filovia di Bologna”, del costo complessivo di 362,78 milioni di euro e per cui sono assegnate risorse per 236,7 milioni di euro.Tale progetto prevede la necessità di:- completare e potenziare il Servizio Ferroviario Metropolitano, garantendo in particolare la realizzazione delle fermate interne al Comune di Bologna ancora mancanti e la loro connessione plurimodale con il tessuto urbano (opere di accessibilità);- riorganizzare la rete dei trasporto pubblico urbano mediante lo sviluppo del sistema filoviario esistente, puntando sull’integrazione dello stesso con quella ferroviaria.Con tali interventi si prevede di garantire un sistema diffuso di collegamenti su mezzo pubblico ad alimentazione elettrica, che permetteranno di ottenere importanti risultati in termini di diminuzione della congestione veicolare e dell’inquinamento atmosferico, in linea con gli strumenti di pianificazione di tutti gli enti locali e con le finalità della Legge Obiettivo.

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